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浅析错误申请财产保全引起的财产损害赔偿/陆栋生

作者:法律资料网 时间:2024-07-21 23:43:08  浏览:9642   来源:法律资料网
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浅析错误申请财产保全引起的财产损害赔偿


随着我国法制建设的进一步完善和公民法律意识的提高,财产保全在经济、民事案件中被大量采用,具有相当的普遍性。财产保全有两种目的,一种是为保护权利人的合法利益和保证将来人民法院的生效裁判的执行,另一种是最终是保护平等民事主体的交易安全1。通过财产保全,申请人可以防止被申请人隐匿、转移财产,保证将来生效的判决的执行。但是另一方面,由于申请人错误申请财产保全给被申请人或其他受害人造成的财产损害的案件也大量出现。如何通过法律来平衡双方的权利,既保障申请人的合法权利,保证诉讼的顺利进行,又防止申请人权利的滥用,保护公民、法人不因财产保全不当而受到损失,是在司法实践中亟待解决的课题。对于错误申请财产保全引起的财产损害赔偿,现有的唯一明确的法律依据是《民事诉讼法》第九十六条,该条规定财产保全申请有错误的,申请人应当赔偿被申请人因财产保全所遭受的损失。但是何种情况才算申请有错误?如何正确认定因财产保全遭受的损失?法律都没有作进一步的规定,从而使此类案件在实践操作中存在很大困难,不利于法律规定的落实。本案所涉及的诸多法理问题值得我们去分析和探讨。
一、关于财产保全申请错误的认定
错误申请财产保全造成他人损失的行为从本质上看是一种侵权行为,属于《民法通则》规定的行为人由于过错侵害他人的财产、人身,依法应当承担民事责任的行为。2欲追究其侵权民事责任,亦需认定其具备侵权行为的构成必须具备的四项条件,即损害、损害与行为人行为间的因果关系、过错及行为的违法性。3行为的违法性是显而易见的,认定上并无困难,而行为人是否存在主观过错则需要根据实际情况加以分析。主观过错是否存在并没有一个客观的标准,而是通过申请人的财产保全申请的违法性来进行推论的,即根据财产保全申请的违法性来推论申请人是否存在主观过错。这里需要指出的是严格意义上讲,过错与错误是两个不同的法律概念,4但是针对错误申请财产保全,民事诉讼法及相关论著皆使用“错误”来表述主观过错,其实质内容仅限于主观范围,等同于“过错”。5基于对财产保全申请的违法性6的分类,财产保全申请错误可以划分如下三种类型:
1、 前提错误
前提错误,即诉请错误,是指作为申请人提出财产保全申请的前提的诉请存在错误。根据《民事诉讼法》第九十二条的规定,7当事人申请财产保全的目的是为了保证将来生效的判决的执行。诉请的合法性和合理性是申请财产保全的前提和基础。只有基于合法、合理的诉请申请人才可能申请财产保全,而诉请的合法性和合理性需要通过法院最终生效的判决来予以确认。若申请人的诉讼请求没有获得判决的支持,无论是全部不予支持还是部分不予支持,那申请人保全他方财产就没有合法的理由,要么是违法的保全了不应承担实体责任的受害人的财产,要么就多保了被申请人的财产。由此可见,申请财产保全的人,应当是民事法律关系中享有权利的一方,当申请人不享有权利时,申请保全他方财产就是违法的。如果申请人对于诉请不能到法院支持是明知的或是应当明知的,其基于此诉请再申请财产保全存在就存在过错,给他方财产造成损失的,申请人应当赔偿被申请人由此而受到的损失。8
2、 申请对象错误
申请对象错误指申请人错误的申请保全了不应保全的对象,即应申请保全甲的财产却错误的申请保全了乙的财产。从财产保全的目的来看,申请人申请财产保全的对象应为可能承担实体责任的当事人,只可能是诉讼中的被告或是承担实体责任的第三人。而申请人由于其主观的原因错误的申请保全了与本诉无关的,根本不可能承担实体责任的无辜的案外人的财产,从而侵犯了受害人的合法权利,应对所造成的损失承担赔偿责任。
3、 申请金额错误
申请金额错误系申请人申请财产的金额超过了其诉请金额。我国的民事诉讼实行的是不告不理的诉讼制度,人民法院仅在原告的诉请范围内审理案件,被告或可能承担实体责任的第三人仅可能在原告诉请范围的内承担责任。申请人申请财产保全,是为了保证被申请人到时有足够的财产可供执行。因此,申请财产保全的范围不应当超出诉请范围,否则系权利过度行使,侵犯了被申请人应有之权利。
在存在违法申请财产保全的情况下,认定申请人申请财产保全主观上是否存在过错,法官应有自由裁量之权利,综合考虑相当之诸多因素予以确定。笔者认为:申请对象违法和申请金额违法属于明显错误,申请人应当注意到其财产保全申请已经超出其拥有的权利范围,并预见到此违法行为之法律后果,但出于故意或过失仍为之,应当认定为申请人申请财产保全存在过错。但是对于前提违法,认定申请人申请财产保全是否存在过错则复杂得多。笔者曾代理了一起错误申请财产保全引起的财产损害赔偿案件。华信公司与旭华公司因参建合同发生纠纷,华信公司遂起诉旭华公司,要求其按协议支付利润900万元并申请保全了旭华公司价值700万元的财产。但是法院最终判决协议无效,旭华公司仅需向华信公司返还400万元。旭华公司认为华信公司申请财产保全错误,给其造成巨额财产损失,向法院起诉要求华公司赔偿损失。华信公司在前案件中的诉讼请求没有得到全部支持,从而使财产保全金额低于其诉请金额但超出其判决实际支持的金额,这是不争的事实,但是这一事实是不是足以认定被华信诚公司申请财产保全存在过错呢?在提起民事诉讼时,当事人仅能根据其所掌握的知识提出诉讼请求,但并不足以知晓判决的结果,也无从知晓。因此诉讼请求与实际判决结果存在差异是相当普便的。而当事人进行财产保全是为了保证将来生效判决的执行,其金额的确定是以可能得到法院支持的诉请金额为限。这里就有一个 "reasonable"的概念,对于基于现有证据并尽到合理谨慎的注意义务从而提出诉讼请求的原告来说,判决金额与诉讼请求金额不符是其不可预见的;以这样的诉讼请求为限提出财产保全也不存在任何主观过错。笔者认为:对于前提错误,如申请财产保全金额在诉讼请求范围以内但超出判决实际支持金额的,申请人只要尽到了合理谨慎的注意义务,则不能认定为其申请财产保全存在主观过错,只有在申请人其恶意保全被申请人的财产的情况下才能认定其存在过错。在上述案件中,华诚公司基于善意履行合同的原则根据双方一系列协议的约定的权利义务提出诉讼请求是合理的,已经尽到谨慎的理智。至于相关协议被确认无效,系法院对双方当事人争议事实进行审理后所做出的国家干预,并不能因此而认为,华信诚公司所提出的财产保全系错误的申请。华信诚公司没有权利,也不可能在起诉时明知合同无效,只能善意的按合同约定来确定双方权利义务。因此判决金额与诉讼请求金额不符,对被告来说是不可预见的,也是不可避免的。因为从诉讼角度而言,华信诚公司所提出的财产保全是为了保障其在合同有效基础上能得到的权利的保障,因此华信诚公司在财产保全的申请上无主观过错,经过激烈的辨论后,法院深刻理解了我国相关法律的立法原意,最终采纳了笔者的意见。
二、关于错误申请财产保全造成损失的认定
认定错误申请财产保全造成损失的范围与数额,是正确认定责任的先决条件。若认定不当,要么就是不合理的加重申请人的责任,要么就会使被申请人或其他受害人的损失得不到合理弥补。确认错误申请财产保全造成的损失必须具备两个要件:一是确有实际损失的存在;二是损失的出现与错误的财产保全申请有因果关系。只有二者同时具备,方可认定为是申请人的过错造成的损失。9但在实践中可能涉及的种种问题值得我们深入研究:
1、错误申请财产保全的范围
申请人申请财产保全有错误可能是全部错误(如保全对象错误)或是部分错误(如保全金额错误)。对于全部错误的,被申请人或其他受害人可以就全部保全范围引起的损失要求申请人赔偿损失;对于部分错误的情况,情况就复杂得多。如甲对乙提起诉讼,诉讼请求500万元,但申请保全了乙价值700万元的财产(包括200万待售房产、200万资金、200万股票和100万实物),保全金额高于诉请金额,对于高出部分,即价值200万元的财产,申请人存在明显的申请错误,应当承担赔偿责任。但是由于保全的财产的不同,给乙带来的损失也是不同的,究竟应以保全的哪一部分的财产带来的损失来赔偿呢?这里就存在错误申请财产保全范围的确定问题。笔者认为:申请人申请财产保全是处于主动的地位,应尽到谨慎的义务,否则应承担所带来的法律后果,而被申请人或其他受害人则处于被动的地位,只能承担保全的后果。根据公平、合理的原则,在申请人未尽到谨慎义务,错误申请财产保全并带来损失的情况下,无辜的被申请人或其他受害人有权选择错误申请财产保全的范围(往往是造成损失最大的部分),以保护其合法权利不受侵害,并敦促申请人谨慎行使财产保全之权力。
2、 错误申请财产保全造成损失的类型及举证责任
在实践中,因错误申请财产保全造成损失的形式是多样的,笔者认为主要包括以下几种类型:1、申请人对被申请人的资金实物申请保全措施,影响被申请人的正常生产经营活动,使其在利润上遭受损失;2、由于财产保全,扣押、查封了被申请人的某项财物或产品,使得被申请人不能履行与他人的合法合同,而致其承担违约责任遭受损失;3、申请人申请对某项特定物进行财产保全,使被申请人无法从事某项特定活动而造成的损失;4、因错误的申请财产保全,致使被申请人在商业信誉、企业形象上遭受的损失;105、申请人对被申请人的股票债券实物等进行保全措施,使被申请人在市场价格波动的情况下无法出售,造成的跌价损失;6、申请人对被申请人的债权等采取保全措施,请法院予以划扣,造成被申请人的利息损失;117、申请人对被申请人的实物申请财产保全措施,造成的保管费用支出。除以上类型以外,还存在申请人对被申请人的实物进行保全,由于实物无法长期保存或自然损耗造成的损失等其他情况。
无论错误申请财产保全造成的损失属于何种类型,由于此种损失系侵权之债,按照“谁主张、谁举证”的举证责任负担原则以及《民事诉讼法》的相关规定,12被申请人或其他受害人应在诉讼中对自己所遭受的损失负举证责任。如果被申请人或其他受害人无法举出足够的证据来证明其所受到的损失,那么其就要承担对自己不利仍至败诉的后果。这种后果,可能是部分的败诉或是全部的败诉。13
3、 错误申请财产保全与损害结果之间的因果关系
损害与行为之间存因果关系是行为人对该损害结果或不法事态负民事责任的必备条件之一。14对于错误申请财产保全造成的损害赔偿,仅存在错误申请财产保全以及损害结果并不足以使申请人承担赔偿责任,被申请人或其他受害人还应当证明错误申请财产保全与损害结果之间具有因果关系。因果关系,就是错误的申请行为与损失之间的内在联系,这种关联性是承担民事责任的普遍要求。15如果被申请人遭受的损失并非由于申请人错误申请财产保全,就不能归责于申请人。如何认定错误申请财产保全损害结果之间存在因果关系,笔者认为应结合错误申请财产保全与损害结果之间的必要性、充分性和关联性三个角度进行考察,并结合案件的具体情况予认定。
4、 被申请人防止损失进一步扩大的义务
对于错误申请财产保全造成的损害赔偿,笔者认为被申请人或其他受害人有防止损失扩大的义务。与《合同法》规定的防止损失扩大义务16相类似这一义务实际上是一种不真正的义务,即如当事人违反这一义务,并不会因此承担法律上的否定性评价和不利后果,仅仅是丧失对扩大部分的损失应有的权利。也就是说当事人本来有权请求某事项,但其没有履行某义务,致使其丧失了这一权利。17这一原则这与《民法通则》的过错责任原则18也是一致的。对于扩大部分的损失被申请人本可采取措施避免,但是由于其自身的原因没有尽到防止损失扩大的义务,致使这部分不应发生的损失出现,被申请人自行承担。如申请人请求法院对被申请人的原材料进行保全,被申请人本有能力另行购进或借用却有意不予作为,造成停产,使得非必然出现的损失人为的出现了;又如申请人请求法院对被申请人的房产进行保全,致使被申请人无法履行与他人签订的房屋买卖合同,被申请人完全有能力提供其他等值财产以供保全或提供担保,但被申请人既不通知法院或申请人,又不采取相应措施,造成其承担了本不应承担的违约责任。
三、法院在财产保全中的义务及其责任
对于法院在财产保全中的法律地位及其义务,法律界存在不同的看法:有人认为法院在财产保全中没有审查义务,仅是根据申请人的申请进行保全,因此对于财产保全错误不承担任何责任;有人认为法院在财产保全中有实体审查义务,申请人的财产保全申请是经过法院实体审查并审批的,并最终由法院作出裁定后对被申请人采取保全措施,没有法院的认可,仅有申请人的错误财产保全申请不可能给被申请人造成损失,因此法院对财产保全错误有共同过错,应承担共同赔偿责任;还有人认为法院在财产保全中承担形式审查义务,对财产保全错误仅在法院未尽到形式审查义务的情况下承担相应的责任。笔者赞同第三种观点。
首先,当事人毕竟没有权利对他人财产进行财产保全,仅能向法院提出财产保全申请,经法院作出裁定后,由法院对被申请财产进行保全。法院在财产保全中是一个不可或缺的角色,自然会承担一定的义务。从程序上来看,申请人向法院提出申请后,法院并不是当然照准,而是应当对该申请进行形式审查,经审查合格后,法院根据申请人的财产保全申请作出财产保全裁定,并由保全组以被申请人的财产进行财产保全。一般情况下,法院的形式审查包括以下几个方面:第一、保全主体审查,即审查申请人是否为诉讼中的原告或是反诉原告。第二、保全对象审查,即审查申请人申请财产保全的对象是否为诉讼中的被告或可能承担实体责任的第三人。第三、保全金额审查,即审查申请人申请财产保全的金额是否在其诉请范围以内。第四、保全担保审查,即审查申请人是否提供了合格的财产保全担保19。经过法院的形式审查后作出的财产保全,法院已经尽到了形式审查的义务,对可能出现的财产保全申请错误不承担任何责任。相反,如果由于法院没有尽到形式审查的义务,致使本不应当发生的财产保全错误出现,法院对于被申请人或其他受害人的损失应当承担相应的赔偿责任。除此以外,法院在进行财产保全时还应承担谨慎义务,合法的合理的进行财产保全。如果申请人申请财产保全并无过错,而法院在进行财产保全过程中或保全了非被申请人的财产、或超额保全了被申请人的财产、或对法院保管的保全财产未尽到谨慎管理义务造成他人损失的,应由法院承担赔偿责任。此类损失在法律属性上并不属于错误申请财产保全,而是与法院错误依职权采取保全措施同属于法院违法执行职务侵犯公民、法人的合法权益造成损失,通过国家赔偿程序予以救济。20
其次,法院的财产保全裁定毕竟不同于对案件的判决,审判程序是从实质上解决当事人之间的民事权利义务争议的程序,而财产保全程序则是一种中间性的暂时性的程序,其目的并不是要解决当事人之间的实体权利和义务之争,而是为了保全交来可能发生的强制执行。21财产保全裁定是在判决之前由立案庭或审判庭作出,不应也不可能对案件的实体结果作出判断和认定。因此,要求法院在案件尚未作出实体判决前对财产保全申请(包括诉请的合理性及合法性)进行实体审查明显对法院过于苛求,也不符合我国法律规定。法院仅能按照法律对于诉讼保全的形式要求进行审查,至于错误申请财产保全可能给被申请人造成的损失则可以通过财产损害赔偿之诉予以司法救济。
以上是笔者就错误申请财产保全引起的财产损害赔偿问题进行的简单分析和探讨,如有不足之处,谨请斧正。

上海市新闵律师事务所
陆 栋 生
上海市通力律师事务所
陈 燕
2002年8月12日


1 王铁汉著:《关于财产保全若干法律思考》(《当代法学》,2001年第6期),第71页。
2 《民法通则》第一百零六条第二款:“公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产,侵害他人财产、人身的应当承担民事责任。”
3 佟柔编:《中国民法》(法律出版社,1990年11月版),第564页。
4 错误是包含主客观两方面的含义,而过错则属于主观范畴,两者是既密切相关但又不是完全一致。
5 下文所使用之“错误”和“过错”皆具有同等法律含义。
6 财产保全申请的违法性包括前提违法,即诉请违法、对象违法和金额违法三种类型。
7 《民事诉讼法》第九十二条:“人民法院对于可能因当事人一方的行为或者其他原因,使判决不能执行或者难以执行的案件,可以根据对方当事人的申请,作出财产保全的裁定;当事人没有提出申请的,人民法院在必要时也可以裁定采取财产保全措施。”
8 柴发邦编:《民事诉讼法学新编》(法律出版社,1992年6月版),第263页。
9 江西省高级人民法院研究室:《错误申请财产保全致人损害的处理》(《审判业务》),第17页。
10 江西省高级人民法院研究室:《错误申请财产保全致人损害的处理》(《审判业务》),第17页。
11 此处所指利息损失包括两种可能:一、在法院划扣款的情况下,一般不予计息,被申请人无法按同期同类存款利率享有利息;二、由于被申请人无法使用被划扣款,向金融机构贷款或是向民间借贷,由此所支出的合理贷借款利息。
12 《民事诉讼法》第六十四条:“当事人对自己提出的主张,有责任提供证据”。
13 柴发邦编:《民事诉讼法学新编》(法律出版社,1992年6月版),第226页。
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关于印发《东莞市经济适用住房管理办法(试行)》的通知

广东省东莞市人民政府


关于印发《东莞市经济适用住房管理办法(试行)》的通知

东府〔2008〕83号



各镇人民政府(街道办事处),市府直属各单位:

现将《东莞市经济适用住房管理办法(试行)》印发给你们,请认真贯彻执行。



东莞市人民政府

二○○八年七月十四日



东莞市经济适用住房管理办法(试行)



第一章 总 则



第一条 为建立和完善我市住房供应体系,保障低收入家庭的基本住房需求,规范经济适用住房建设和管理,根据国务院《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发〔2007〕24号)及其他法律法规有关规定,结合本市实际,制定本办法。

第二条 本市行政区域内经济适用住房的建设、申请购买及其相关管理活动,适用本办法。

本办法所称经济适用住房,是指政府提供政策优惠,限定套型面积和销售价格,按照合理标准建设,面向本市户籍的低收入住房困难家庭供应,具有保障性质的政策性住房。

第三条 低收入住房困难家庭购买了经济适用住房的,不得再享受廉租住房保障政策。

第四条 市房产管理局(以下简称市房管局)负责本市经济适用住房的管理工作。

市监察、财政、国土、公安、民政、规划、物价、建设、劳动、计生、税务、社保、城管、统计、发展和改革、城建、住房公积金管理等部门按照职责分工,协助做好经济适用住房管理工作。

各镇(街)、有关单位应负责经济适用住房申请家庭资格的初审工作,负责低收入家庭住房困难情况的信息调查工作,建立低收入住房困难家庭信息档案,根据需求情况编制辖区经济适用住房发展规划和年度解困计划,报市政府批准后公布执行。

第五条 任何单位和个人都有权对经济适用住房建设、购买和管理等活动中的违法、违规行为进行检举和控告。



第二章 建设及优惠政策



第六条 国土部门应根据住房建设规划,在土地供应中予以优先安排,并在申报用地指标时单独列出,加快办理用地手续。

第七条 经济适用住房可由政府投资建设或收购空置商品房,也可在房地产项目中配建。

市财政投资建设的经济适用住房供应市直属机关、企事业单位以及原市属企业下岗失业人员中符合条件的家庭;各镇(街)投资建设的经济适用住房供应辖区内符合条件的家庭,市财政给予适当补助,具体办法由市财政局另行制定,报市政府批准后实施。

第八条 经济适用住房套型面积一般控制在60平方米,特殊情况可根据实际适当调整。

通过收购等方式筹集的经济适用住房,应当坚持小型、适用、满足基本住房需求的原则。

第九条 由政府投资建设的经济适用住房项目,应依法通过公开招投标方式确定施工单位,任何中标单位不得转包。

开发建设单位应当向经济适用住房购买人出具《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》,并承担保修责任,确保工程质量和使用安全。

第十条 经济适用住房实行政府指导价管理,由市物价局会同市房管局按照经济适用住房价格管理的有关规定,拟定销售基准价格和浮动幅度,报市政府批准后公布执行。

经济适用住房的销售应当实行明码标价,单套售价应当计算楼层、朝向等差价,销售价格不得高于销售基准价格及上浮幅度,不得在标价之外收取任何未予标明的费用。

第十一条 经济适用住房建设项目免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金;经济适用住房项目外基础设施建设费用,由政府负担。

第十二条 申请人符合《个人住房贷款管理办法》(银发〔1998〕190号)规定的,可向银行申请贷款,并应当出具准购证。

购买经济适用住房可提取个人住房公积金和优先办理住房公积金贷款。

购买经济适用住房可采取一次性付款、商业贷款、住房公积金抵押贷款或组合贷款等方式付款。



第三章 申请条件及程序



第十三条 申请购买经济适用住房以家庭为单位,申请家庭应当推举具有完全民事行为能力的家庭成员作为申请人。申请人与共同申请的家庭成员之间应当具有法定赡养、扶养、抚养关系。

年满35周岁的未婚人员、离异或丧偶不带子女的人员也可视作一户申请家庭。

第十四条 申请购买经济适用住房的,应当同时符合以下条件:

(一)申请人及共同申请的家庭成员应具有本市户籍,且至少有一人取得本市户籍时间满3年;

(二)家庭人均收入连续三年在本市当年最低生活保障线2.5倍数之下;

(三)家庭人均资产在本市当年最低生活保障线年标准20倍数之下;

(四)无自有住房,或者现住房人均居住建筑面积低于18平方米;

(五)申请人及其共同申请的家庭成员在申请之日前5年内没有购买或出售过房产。

违反计划生育规定的超生人员,在有关单位依法作出处理决定之日起满14周年,并落实结扎措施后方可申请。

对本条第一款第(二)、(三)、(四)项规定条件实行动态管理,由市房管局会同市财政局、民政局根据本市经济社会发展水平和住房价格水平进行测算和调整,报市政府批准后公布执行。

第十五条 申请购买经济适用住房应当提交以下材料:

(一)户口簿、身份证、结婚证(丧偶或离异的提供相关证明)和户籍所在地镇(街)计生办出具的计划生育证明;

(二)现住房情况证明,包括房屋产权证、土地使用证、村(居)委会或工作单位出具的住房情况证明;

(三)申请人及其共同申请的家庭成员的近三年年度收入情况表及相关证明材料;

(四)家庭资产情况登记表及相关证明材料;

(五)因就学、服兵役迁出本市户籍的,提供原户籍所在地派出所证明;

(六)其他相关证明材料。

前款规定的各类证明材料,应当提交经申请人签字确认的复印件,并提供原件核对。

第十六条 符合申请条件的家庭只能购买一套经济适用住房。已购买房改房、集资房、落实侨房政策安置房或已享受其他购房优惠政策,原则上不能再申请购买经济适用住房。

租住公房或廉租住房的申请家庭,购买并入住经济适用住房后,应当在3个月内退回原租住的公房或廉租住房;逾期不退的,按原价退回所购买的经济适用住房。

第十七条 申请家庭在家庭收入、住房或资产情况等方面发生变化的,应如实向房管部门报告,房管部门会同公安、民政、税务等部门和有关企事业单位、村(居)委会对其申报情况进行复核;房管、公安、民政、税务等部门也可对申请家庭的收入、住房和资产等情况进行检查,对经检查核实,不符合购买经济适用住房条件的家庭,取消购房资格。

第十八条 购买经济适用住房按以下程序进行:

(一)申请:申请人凭户口簿、身份证向户籍所在地房管所领取并如实填写《东莞市经济适用住房购买申请表》(以下简称申请表),并提交申请表和本办法第十四条规定的材料。

(二)受理:房管所收到申请材料后,对申请材料齐全且符合条件的,予以受理,并出具收件回执;对申请材料不齐全的,一次性告知申请人需要补齐的全部材料。

(三)初审和公示:房管所自受理申请之日起10个工作日内,对申请人户口、收入、资产、住房和计划生育等情况采取入户调查、邻里访问以及信函索证等方式进行调查核实。调查核实后,由村(居)委会将申请家庭名单进行公示,公示时间为10个工作日;申请人户籍所在地和实际居住地不一致的,实际居住地村(居)委会应配合调查、核实,实际居住地和户籍所在地村(居)委会应当同时组织公示。任何组织或个人对公示的情况有异议的,应当在公示期内以书面形式向房管所提出,房管所应当自接到异议之日起10个工作日内重新调查核实。异议成立的,不予批准,并向申请人说明原因;异议不成立或公示期满无异议的,房管所将申请材料和审核意见报送市房管局。

(四)复核、批准和公示:市房管局自收到初审材料之日起10个工作日内进行复核,并将已复核符合申购资格的名单在东莞公众网和《东莞日报》上公示10个工作日。任何组织或个人对公示的情况有异议的,应当在公示期内书面向房管局提出,房管局应当自接到异议之日起10个工作日内重新调查核实。异议成立的,退回申请材料并向申请人说明原因,异议不成立或公示无异议的,市房管局应当批准申请家庭取得购房资格并统一在《东莞日报》上公告,同时向申请家庭发放有效期为3年的准购证。

(五)公开摇号:公告完毕,通过公开摇号的方式确定选房顺序。公开摇号必须在市监察部门、公证部门及入围申请人代表监督下进行。

(六)轮候与配售:申请人按照选房顺序轮候,市房管局根据房源情况,按照选房顺序向申请人发出配售通知。

(七)选房:申请人凭配售通知选择购房或继续轮候。选择购房的,申请人可挑选住房2次。申请人选定住房后,应当即时签署《选房确认书》,并在规定时间内签订购房合同。申请人拒绝选房的,或经两次选择不能选定住房的,或已签署《选房确认书》但未在规定时间内签订购房合同的,视同放弃本次购买资格;放弃购买资格的,两年后方可重新申请购房。



第四章 产权管理、回购及退出



第十九条 经济适用住房实行属地管理。已购买和入住经济适用住房的家庭可根据户籍管理相关规定办理入户当地手续。

第二十条 经济适用住房购房人拥有有限产权,房地权证中应当注明划拨土地,经济适用住房只能自住,不得出租、出借以及从事居住以外的任何活动。

购买经济适用住房不满5年,不得直接上市交易,购房人因特殊情况确需转让经济适用住房的,由政府按照原价格并参考使用年限和成新折旧进行回购或安排取得经济适用住房购房资格的家庭购买。回购后的经济适用住房性质不变,仍用于解决低收入家庭住房困难。

第二十一条 购得经济适用住房不满5年的,因继承或离婚析产等原因需要转移房屋产权的,拟接受住房的家庭或个人应当符合经济适用住房申请购买条件,经市房管局核准后,允许办理继承、离婚析产变更登记手续;变更登记后,原经济适用住房性质不变。

第二十二条 购买经济适用住房满5年,购房人可转让经济适用住房,但应按照届时同地段同类型普通商品住房与经济适用住房差价的70%向市政府交纳土地收益等相关价款,政府可优先回购;购房人也可以向政府交纳土地收益等价款后取得完全产权。

购买经济适用住房满5年,因继承或离婚析产等原因需要转移房屋产权的,拟接受住房的家庭或个人符合经济适用住房申请购买条件的,经市房管局核准后,允许办理继承、离婚析产变更登记手续,变更登记后,原经济适用住房性质不变;不符合申请购买条件的,应按前款规定补交土地收益等相关价款,取得完全产权后再办理变更登记手续。

第二十三条 购得经济适用住房的家庭又购买其他住房的,所购经济适用住房由政府回购,回购价格按原购房价格每年扣减1%计算,回购后原经济适用住房性质不变。



第五章 监督管理



第二十四条 市房管局应当定期或不定期会同有关镇人民政府(街道办事处)对经济适用住房购买人及其家庭的住房情况和经济适用住房的使用情况进行随机抽查。

第二十五条 对购房人弄虚作假骗购经济适用住房的;购房后将经济适用住房出租、出借、无正当理由连续空置6个月以上的,或隐瞒发生不符合经济适用住房继续享受条件情形的,按照以下规定处理:

(一)收回所购买的经济适用住房,依法注销其房屋产权登记;如该经济适用住房是购房家庭成员唯一的自有产权住房的,由购房人按同一地段同一类型商品房市场价补足购房款;

(二)依购房合同约定,要求其退回利用经济适用住房所取得收益及承担相应民事责任;

(三)不再接受其购买经济适用住房申请;

(四)构成犯罪的,移送司法机关追究刑事责任。

对出具虚假证明的,依法追究相关责任人的责任。

第二十六条 国家机关工作人员在经济适用住房建设、管理工作中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的,依法追究其行政责任;构成犯罪的,移送司法机关依法追究刑事责任。



第六章 附 则



第二十七条 本办法自2008年8月1日起试行,有效期至2011年7月31日。










          商品房销售法律实务与婚姻法解释三对购房的影响

主讲:章建国 律师
安徽景旺律师事务所
电话:13856233909 / 2838123

一、讲座所涉法律法规规章及司法解释
中华人民共和国城市房地产管理法
城市房地产开发经营管理条例
《商品房销售管理办法》
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释
商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定
商品房销售面积测量与计算(1998年12月22日起实施)
《安徽省契税暂行办法》
《婚姻法解释三》
二、商品房的界定及包括范围
(一)商品房的界定
商品房在中国兴起于80年代,它是指在市场经济条件下,具有经营资格的房地产开发公司(包括外商投资企业)通过出让方式取得土地使用权后经营的住宅,均按市场价出售。其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。另外,从法律角度来分析,商品房是指按法律、法规及有关规定可在市场上自由交易,不受政府政策限制的各类商品房屋,包括新建商品房、二手房(存量房)等。
商品房的界定及包括范围
(二)商品房包括的范围
普通内销商品房、侨汇房、经济适用住房,职工已购公有住房、动迁房、职工集资建房、职工住宅和其他划拨土地上的住房,销售对象为中国境内的公民、法人、其他组织和改革开放后赴境外的中国公民。
三、商品房预售条件
房地产开发企业预售商品房,应当符合下列条件:(一)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;(二)持有建设工程规划许可证和施工许可证;(三)按提供的预售商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已确定施工进度和竣工交付日期;(四)已办理预售登记,取得商品房预售许可证明。
四、商品房现售条件
商品房现售,应当符合以下条件:   (一)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产 开发企业资质证书;   (二)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件;   (三)持有建设工程规划许可证和施工许可证;   (四)已通过竣工验收;   (五)拆迁安置已经落实;   (六)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件, 其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日 期;   (七)物业管理方案已经落实。
五、商品房的销售广告
商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。
六、商品房的定金
出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。
七、合同生效与备案
当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由,请求确认合同无效的,不予支持。
当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的,从其约定,但当事人一方已经履行主要义务,对方接受的除外。
八、拆迁补偿安置协议效力
拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议,明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置,如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人,被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的,应予支持。
九、一房二买的后果
具有下列情形之一的,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:
  (一)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;
  (二)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。
十、隐瞒信息的后果
出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:
  (一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;
  (二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;
  (三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
十一、恶意串通的后果
买受人以出卖人与第三人恶意串通,另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用,导致其无法取得房屋为由,请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的,应予支持。
十二、房屋风险的转移
对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用,但当事人另有约定的除外。
  房屋毁损、灭失的风险,在交付使用前由出卖人承担,交付使用后由买受人承担;买受人接到出卖人的书面交房通知,无正当理由拒绝接收的,房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。(保留相关证据)
十三、买受人解除合同情形
因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。