哈尔滨市物业管理规定
黑龙江省哈尔滨市人大常委会
哈尔滨市物业管理规定
（2004年4月23日哈尔滨市第十二届人民代表大会常务委员会第八次会议通过，2004年6月10日黑龙江省第十届人民代表大会常务委员会第九次会议批准）
第一条 为了规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，根据国务院《物业管理条例》，结合本市实际，制定本规定。
第二条 本规定适用于本市行政区域内的物业管理活动。
第三条 市房产行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作，组织实施本规定。
县（市）房产行政主管部门负责本辖区内物业管理活动的监督管理工作。
建设、规划、城市管理、工商、物价、公安、环保、供热、供水、排水、供电、供气、有线电视、通讯等有关行政管理部门和单位，按照各自治则配合实施本规定。
街道办事处、乡镇人民政府应当协助做好物业管理工作。
第四条 第四条 房产行政主管部门划分物业管理区域应当主要考虑下列因素：
（一） 业主共用供水、排水、供电、供热、消防等设施设备；
（二） 属于一个自然街坊或者封闭小区；
（三） 与社区居民委员会设置大体相适应。
第五条 业主大会有一个物业管理区域内的全体业主组成。
一个物业管理区域内，房屋出售并交付使用的建筑面积达到50%以上，或者首个房屋出售并交付使用满2年的，应当召开首次业主大会会议。
第六条 具备召开首次业主大会条件的，建设单位应当书面通知街道办事处、乡镇人民政府。街道办事处、乡镇人民政府街道通知后30日内，会同物业所在地房产行政主管部门组建业主大会筹备组。
筹备组由业主代表、街道办事处、乡镇人民政府和建设单位所派人员组成。参加筹备组的业主代表由街道办事处、乡镇人民政府组织业主推荐产生。
筹备组组建后7日内，街道办事处、乡镇人民政府应当在物业管理区域内书面公告筹备组成员名单；建设单位应当向筹备组提供业主花名、物业建筑面积、物业出售交付时间时间等必要的资料。
筹备组按照《业主大会规程》有关规定组织召开首次业主大会会议。
第七条 住宅物业业主在首次业主大会会议上的投票权，按套计算，有单独房屋产权证的一套计一票。非住宅物业业主在首次业主大会会议上的投票权，按物业建筑面积计算，不超过100平方米有单独房屋产权证的计一票；超过100平方米的，每超过100平方米再计一票。
单个业主在首次业主大会上的投票权最高不超过全部投票权的30%，剩余投票权按照其他业主占全部投票权的比例分摊给其他业主。
第八条 首次业主大会应当在房产行政主管部门指导下制定业主大会议事规则。
业主大会议事规则应当就业主大会的仪事方式、表决程序、业主投票权决定办法，业主委员会的组成，委员的资格、任期、改选、罢免，经费筹集、使用、管理等事项作出约定。
第九条 首次业主大会应当在房产行政主管部门指导下选举产生业主委员会。
业主委员会委员应当有热心公益事业、责任心强、有一定组织能力的业主担当；但不得同时在所聘物业管理企业中任职。业主委员会应当由3人以上单数委员组成，具体人数由业主大会确定。
第十条 业主委员会选举产生后应当及时在业主管理区域内公告；并在选举产生之日起30日内，将业主大会会议决定、业主大会议事规则、业主公约、业主委员会委员名单等材料向物业所在地房产行政主管部门备案。
第十一条 业主委员会应当按照业主大会议事规则的规定组织召开定期业主大会会议；经20%以上的业主提议或者发生重大事故、经济事件需要及时处理的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。
业主大会会议可以采用集体讨论或者书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。
业主可以委托代理人参加业主大会会议，代理人应当出具书面授权委托书。
业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。业主大会做出制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金筹集和使用方案的决定，必须经物业管理区域内的全体业主所持投票权2/3以上通过。
第十二条 物业管理企业应当具有独立的法人资格，取得资质证书后，放可从事与自治登记相适应的物业管理活动。
新设立的物业管理企业办理资质，应当依法取得供上行政管理部门和发的《企业法人营业执照》后，再向市房产行政主管部门提出申请。市房产行政主管部门经审查，符合条件的，按照有关规定和发资质证书。
房产行政主管部门应当通过网络信息系统等渠道公开物业管理企业资质、诚信情况等内容。
第十三条 外地物业管理企业进入本市从事物业管理活动的，应当在市房产行政主管部门备案。未办理备案手续的，由方铲形整主管部门责令限期备案，并予以通报。
第十四条 建设单位在销售物业前，应当选聘具有相应资质的物业管理企业实施物业管理，并与其签订前期物业服务合同。
建设单位在于物业买受人签订物业买卖合同时，应当明确约定前期物业服务内容、服务费用、物业保修范围和和时限、违约责任等物业管理具体事项。
前期物业服务合同在期限届满或者到业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效时终止。
第十五条 住宅物业的建设单位，应当通过公开招标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业实施前期物业管理。但投标人少于3个或者建筑面积不超过5万平方米的，经物业所在地房产行政主管部门批准，可以采取协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业实施物业管理。
第十六条 建设单位应当在新建物业综合验收合格之后，同物业管理企业办理物业管理承接验收。
物业管理企业承接物业时，应当重点对物业共用部位、共用设施设备及其他又管事项进行查验。
建设单位、物业管理企业违法第一款规定为办理物业承接验收的，由房产行政主管部门给予警告，并责令限期改正；逾期拒不改正的，对责任方处以1万元以上10万元以下的罚款。
第十七条 建设单位应当按照总建筑面积的0.3%的比例在物业管理区域内提供必须要得物业管理用房，但最低不低于50平方米，最高不超过300平方米。
物业管理方属于全体也住共同共有；未经业主大会同意，物业管理企业不得将物业管理用房转让、出租或者挪作他用。
第十八条 业主大会可以通过公开招标或者根据业主委员会的推荐选聘物业管理企业。
业主委员会向业主大会推荐后选物业管理企业时，应当至少推荐3个以上具备资质条件的物业管理企业。
第十九条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业签订书面的物业服务合同。
物业服务合同一般应对物业服务范围、服务项目、收费标准、违约责任等内容加以约定。
业主委员会在于物业管理企业签订物业服务合同时，可以根据物业大会要求就物业共用部分和共用设施设备维护管理、公共区域保洁、公共绿化管理、公共秩序和安全维护、车辆停放管理、物业管理资料管理等服务事项进行约定。
第二十条 物业滚利企业应当自物业服务合同生效之日起30日内，将物业服务合同报物业所在地房产行政主管部门及公伤行政管理部门备案。
如果一方不准备前物业服务合同的，应当自合同期满前60日通知对方。
第二十一条 物业管理企业应当在物业服务合同终止或者解除后的10日内，向业主委员会移交下列事项：
（一）预售的物业服务费用；
（二）全部物业档案资料；
（三）物业滚利用方、场地和其他财务。
违反前款第（一）、（二）项规定，由房产行政主管部门责令限期改正，逾期仍不移交的，予以通报，并处以1万元以上10万元以下罚款；违法欠款第（三）项规定，由房产行政主管部门责令限期改正，逾期仍不移交的，处以5万元以上20万元以下的罚款。
第二十二条 业主委员会与新选聘的物业管理企业签订物业服务合同时，应当办理物业承接验收手续。同时移交本规定第二十一条规定的事项。
第二十三条 物业管理企业提供物业管理服务，应当按照物业服务合同的约定，并遵守下列规定：
（一）按照国家、省、市规定的技术标准和操作规范实施管理服务；
（二）向业主和物业使用时用人告知物业共用部位、共同设施设备使用的方法、要求及注意事项；
（三）定期听取业主大会、业主的意见和建议、改进和完善管理服务；
（四）及时劝阻和制止业主违反法律、法规、规章及业主公约的行为，并向业主委员会和有关行政管理部门报告。
第二十四条 物业服务收费应当遵信合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。
物业服务收费应当实行政府指导价或者市场调节价，具体收费项目、标准和方式按照国家和有关物业服务收费办法执行。
市人民政府制定指导价时应当按质论价、分等计价，按照物业服务范围、项目、要求却顶各级各类物业服务收费标准，报省物价部门批准后实施。
物业管理企业应当实行明码标价，在物业管理取悦内的显著位置，将服务内容、服务标准已经收费项目、收费标准等有关情况进行公示。
第二十五条 前期物业服务合同生效之日至物业交付物业买受人前发生的物业管理相关费用，由建设单位承担。物业交付物业买受人后至前期物业合同终止之日发生的物业服务费用由建设单位和物业买受人在房屋买卖合同中约定承担；未约定或者约定不明确的，由建设单位承担。
第二十六条 房屋自由部位、自由设备的维修养护由业主自行负责，业主委托物业管理企业对自用部位、自用设备进行维修养护的，服务费用由双方约定。
第二十七条 物业使用中禁止下列行为：
（一）破坏房屋承重结构、主体结构；
（二）损坏或者擅自占用物业共有部位、共用设施设备，移动共用设备；
（三）破坏房屋外观；
（四）违法搭建建筑物、构筑物；
（五）擅自改变物业的使用性质；
（六）侵占绿地，损毁花草树木；
（七）随意停放车辆；
（八）随意堆放、倾倒或者抛弃垃圾、杂物；
（九）违反规定放置易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒、有害物质或者产生超过规定标准的噪声；
（十）擅自设置摊点；
（十一）法律、法规、规章禁止的其他行为。
业主、业主委员会、物业管理企业发现前款行为的，有权劝阻制止；对拒不改正的有权向有关行政管理部门举报。
违反前款第（一）、（二）项规定，有房产行政主管部门予以警告，责令停止违法行为、限期改正；情节严重的，对个人处以1000元以上1万元以下的罚款，对单位处以5万元以下10万元以上罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任。
第二十八条 业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业。按照法律、法规的规定需要办理有关审批手续的，办理后方可进行。
物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主，并与业主就共用部位、共用设施设备损坏赔偿、废弃物清运处置、装修人员管理等有关事项签订协议。
物业管理企业发现业主、使用人在房屋装饰装修中出现违反法律、法规、规章或者业主公约的行为，应当依据有关规定或者约定予以劝阻制止；对拒不改正的，应当及时报告业主委员会并报有关行政管理部门依法处理。
第二十九条 发生危及他人房屋使用安全或者公共安全的紧急情况时，物业管理企业应当立即组织维修、更新或者采取应急措施，并及时通知业主委员会，维修费用由相关业主承担。
第三十条 业主对设置于房屋内部的共用设备负有监管责任。
业主应当配合物业管理企业对物业共用部位、共用设施设备实施维修养护。违反规定，由房产行政主管部门予以警告，责令限期改正，并可处以1000元以上1万元以下的罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任。
第三十一条 任何单位或者个人不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路或者场地。
供水、排水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当事先通知物业管理企业，完工后及时恢复原状；造成损失的，应当予以赔偿。
第三十二条 在不影响通行、消防和安全的前提下，确需经常占用道路或者场地停放机动车辆的，应当征得业主大会的同意，并按规定交纳场地占用费。所得收益归全体业主所有，主要用于共用设施设备的维修养护，也可以按照业主大会的决定使用。
对车辆停放有保管要求的，由车主或者车辆使用人与物业管理企业另行签订保管合同。
第三十三条 住宅物业区域内属于建设单位所有的机动车停车库、停车场在同等条件下应当优先租、售给本物业管理区域内的业主、 物业使用人。
第三十四条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单栋住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。
专项维修资金属业主所有，专户存储，专项用于保修期满后物业共用部位、设施设备的维修、更新、改造、不得挪作他用。
第三十五条 业主、业主委员会、物业使用人和物业管理企业在物业管理活动中发生纠纷时，可以向房产行政主管部门投诉。
房产行政主管部门接到物业管理纠纷投诉后，对属于本部门职责范围内的，应当及时调查、核实、及时处理，并将处理意见回复投诉人；对属于其他部门职责范围的，应当及时移送有关部门处理，并告知投诉人。
第三十六条 物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，业主大会可以决定解除物业服务合同，由物业管理企业承担违约或者赔偿责任。
业主未按照物业服务合同约定交纳物业管理服务费用的，应承担相应的违约责任。
第三十七条 违反本规定应当由其他行政管理部门处罚的，由相应的行政管理部门根据有关法律、法规的规定予以处罚。
第三十八条 本规定自2004年8月1日起施行。
青海省人民政府办公厅关于印发《青海省水利工程供水价格管理办法》的通知
青海省人民政府办公厅
青海省人民政府办公厅关于印发《青海省水利工程供水价格管理办法》的通知
青政办 〔２００６〕１５号
西宁市、各自治州人民政府，海东行署，省政府各委、办、厅、局：
省发展改革委、省水利厅拟定的 《青海省水利工程供水价格管理办法 》已经省人民政府同意，现印发给你们，请认真遵照执行。
青海省人民政府办公厅
二００六年二月八日
青海省水利工程供水价格管理办法
第一章 总 则
第一条 为健全水利工程供水价格形成机制，规范水利工程供水价格管理，保护和合理利用水资源，促进节约用水，维护水利工程经营者和用水户的合法权益，保障水利事业的健康发展，根据国家发展改革委、水利部联合制定的《水利工程供水价格管理办法 》，结合本省实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于青海省境内的水利工程供水价格管理。
第三条 本办法所称水利工程供水价格，是指供水经营者通过拦、蓄、引、提等水利工程设施销售给用户的天然水价格。
第四条 水利工程供水价格由供水生产成本、费用、利润和税金构成。
供水生产成本是指正常供水生产过程中发生的直接工资、直接材料费、其它直接支出以及固定资产折旧费、修理费、水资源费等制造费用。供水生产费用是指为组织和管理供水生产经营而发生的合理销售费用、管理费用和财务费用。
利润是指供水经营者从事正常供水生产经营获得的合理收益，按净资产利润率核定。
税金是指供水经营者按国家税法规定应该缴纳，并可计入水价的税金。
第五条 水利工程供水价格采取统一政策、分级管理方式，区分不同情况实行政府指导价或政府定价。政府鼓励发展的民办民营水利工程供水价格，实行政府指导价；其它水利工程供水价格实行政府定价。
第二章 水价核定原则及办法
第六条 水利工程供水价格按照补偿成本、合理收益、优质优价、公平负担的原则制定，并根据供水成本、费用及市场供求的变化情况适时调整。
第七条 同一供水区域内工程状况、地理环境和水资源条件相近的水利工程，供水价格按区域统一核定。其它水利工程供水价格按单个工程核定。
供水区域划分为：黄河、湟水谷地及台地供水区；高位浅山小块供水区；柴达木供水区。
同一供水区域内供水价格可区别河道引水、水库引水以及提水引水等情况分别确定。
第八条 水利工程的资产和成本、费用，应在供水、发电、防洪等各项用途中合理分摊、分类补偿。水利工程供水所分摊的成本、费用由供水价格补偿。具体分摊和核算办法，按国务院财政、价格和水行政主管部门及我省的有关规定执行。
第九条 利用贷款、债券建设的水利供水工程，供水价格应使供水经营者在经营期内具备补偿成本、费用和偿还贷款、债券本息的能力并获得合理的利润。经营期是指供水工程的经济寿命周期，按照国家财政主管部门规定的分类折旧年限加权平均确定。
第十条 根据国家经济政策以及用水户的承受能力，水利工程供水实行分类定价。水利工程供水价格按供水对象分为农业用水价格和非农业用水价格。农业用水是指由水利工程直接供应的粮食作物、经济作物用水和水产养殖用水；非农业用水是指由水利工程直接供应的工业、自来水厂、水力发电和其它用水。
农业用水价格按补偿供水生产成本、费用的原则核定，不计利润和税金。非农业用水价格在补偿供水生产成本、费用和依法计税的基础上，按供水净资产计提利润，利润率按国内商业银行长期贷款利率加２至３个百分点确定。
第十一条 制定调整农业用水价格，应结合农民承受能力、供水成本变动以及水利工程管理体制改革等情况，逐步到位。对不具备条件的地区 （主要指农民的农业收益、供水成本未发生明显变化的 ），核定农业用水价格原则上不得超过原规定的水费标准。
第十二条 水利工程用于水力发电并在发电后还用于其它兴利目的的用水，发电用水价格（元／立方米 ）按照用水水电站所在电网销售电价 （元／千瓦时 ）的 ０.８％核定，发电后其它用水价格按照低于本办法第十一条规定的标准核定。水利工程仅用于水力发电的用水价格 （元／立方米 ），按照用水水电站所在电网销售电价（元／千瓦时 ）的１.６—２.４％核定。
利用同一水利工程供水发电的梯级电站，第一级用水价格按上述原则核定，第二级及以下各级用水价格应逐级递减。递减比例按每级 ２５％确定。
第十三条 在特殊情况下动用水利工程死库容的供水价格，可按正常供水价格的 ２至 ３倍核定。
第十四条 承担防洪、抗旱、水资源保护、水土保持等社会公益性任务水利工程的成本费用，由各级财政列入预算解决。
第三章 水价制度
第十五条 水利工程供水应逐步推行基本水价和计量水价相结合的两部制水价。基本水价按补偿供水直接工资、管理费用和 ５０％的折旧费、修理费的原则核定。
计量水价按补偿基本水价以外的水资源费、材料费等其它成本、费用以及计入规定利润和税金的原则核定。
两部制水价的具体实施范围和步骤，由省价格主管部门会同省水利部门结合用水类型和水利工程计量设施完善情况另行确定。各地价格部门会同水利部门可结合当地实际开展两部制水价的试点工作。
第十六条 各类用水均应实行定额管理，超定额用水实行累进加价。
水利工程供水必须实行按计划供水，用水户应当向水利工程供水单位提出用水计划申请，水利工程供水单位按照 《青海省用水定额 》进行核定，并报经当地水行政主管部门批准后按计划供水。超定额水价按计量水价１－２倍计收。
第四章 管理权限
第十七条 根据国家规定，中央直属和跨省、自治区、直辖市水利工程的供水价格，由国务院价格主管部门商水行政主管部门审批。
第十八条 省直属水利工程、跨州 （地、市 ）水利工程及用水方行政隶属关系或控股单位不在同一州 （地、市 ）的水利工程，供水价格由省价格主管部门商同级水行政主管部门审批；州 （地、市 ）管辖的水利工程供水价格由州 （地、市 ）价格主管部门商同级水行政主管部门审批；县属水利工程供水价格由县价格主管部门商同级水行政主管部门提出方案，报上一级价格主管部门和水行政主管部门审批；农村机井灌溉供水价格，乡镇及农村人畜饮水价格由县（市 ）价格主管部门商同级水行政主管部门审批。
州 （地、市 ）价格主管部门商同级水行政主管部门制定调整农业用水价格，须报省价格主管部门、水行政主管部门备案。
第十九条 列入价格听证目录的水利工程供水价格，在制定或调整价格时应实行价格听证，充分听取有关方面的意见。制定或调整农业用水价格实行价格听证。
第五章 权利义务及法律责任
第二十条 供水经营者申请制定和调整供水价格时，应如实向价格主管部门提供供水生产经营及成本情况，并出具有关帐簿、文件以及其它相关资料。
第二十一条 水利工程供水实行计量收费、人民币结算。尚未实行计量收费的，应积极创造条件，实行计量收费。暂无计量设施、仪器的，由有管理权限的价格主管部门会同水行政主管部门确定合适的计价单位。
实行两部制水价的水利工程，基本水费按用水户的用水需求量或工程供水容量收取，计量水费按计量点的实际供水量收取。
农业用水中，末级渠系具备计量条件的，水价实行到户的终端价格。
第二十二条 水利工程供水应实行价格公示制度。供水经营者和用水户必须严格执行国家水价政策，不得擅自变更水价。
水费由供水经营者或其委托的单位、个人计收，其他单位或个人无权收取水费。
第二十三条 供水经营者与用水户应根据国家有关法律、法规和水价政策，签订供用水合同。除无法抗拒的自然因素外，供水经营者未按合同规定正常供水，造成用水户损失的，应当承担损害赔偿责任。
第二十四条 用水户应当按照国家有关规定及时交付水费。用水户逾期不交付水费的，应当按照规定支付违约金。用水户在合理期限内经催告仍不交付水费和违约金的，供水经营者可以按照国家规定的程序中止供水。
第二十五条 任何单位和个人不得违反规定在水价外加收任何名目的费用或减免水费。严禁任何单位和个人截留、平调和挪用水费。
第二十六条 我省各级人民政府价格主管部门应当对水利工程供水价格执行情况进行监督检查，对违反价格法规、政策的单位和个人要依照《价格法 》和 《价格违法行为行政处罚规定 》进行查处。
第六章 附 则
第二十七条 水利工程水费是供水经营者从事供水生产取得的经营收入，其使用和管理，按国务院财政主管部门和水行政主管部门有关财务会计制度执行。
第二十八条 本办法自印发之日起施行。本办法发布前有关规定与本办法相抵触的，以本办法为准。
第二十九条 本办法由省发展改革委会同省水利厅负责解释。
