浅议房地产开发项目前期策划合同的订立
湖南金州律师事务所 文颖律师
自上个世纪九十年代以来，商品房从热销到滞销再到理性化销售，房地产市场竞争加剧。2003年之后，随着国家宏观经济调控政策、土地政策、银行贷款政策的调整，开发商完全凭借出让地土地使用权套取银行资金用于房地产项目开发的做法已经难以继续，开发商必须投入大量的自有资金用于项目的前期开发，其面临的开发风险大大加强。于是，更加理性和稳健将成为整个房地产业新的变化，有限的土地资源价值最大化将成为房地产业的最大特征。
在此前提下，房地产专业策划公司介入房地产开发项目的运作将成为市场的主流。笔者就此文讨论的即这一类合作所产生的协议??? 房地产开发项目前期策划合同。
一、房地产开发项目前期策划与房地产开发项目前期策划合同的概念
日本策划专家和田创对策划的定义是：策划是通过实践活动获取更佳成果的智能，或智能创造行为。也就是在对企业内外部环境予以准确地分析并有效地运用各种经营资源的基础上，对一定时间内的企业营销活动的行为、实施方案与具体措施进行设计和计划。我国房地产业界现在对房地产项目策划一般分为房地产战略策划模式、房地产全程策划模式、房地产品牌策划模式、房地产产品策划模式、房地产发展商自行策划模式等等。对于房地产专业策划公司而言，通常建议房地产开发商采取房地产全程策划模式。该模式由原深圳万科股份有限公司董事、副总经理冯佳先生提出，以土地价值最大化策划为核心，包含市场研究、土地研制、项目分析、项目规划、概念设计、形象设计、营销策略、物业服务、品牌培植等九个方面的内容。时间跨度自开发商委托日至业主入住、物业管理公司开始行使物业管理权之日止。
房地产项目的前期策划也与房地产项目的代理销售密切联系，许多项目都采取策划合同与代理销售合同合并签订的办法。在深圳、上海等城市，还出现了房地产专业策划公司免策划服务费、只收取代理销售费的新模式。 房地产开发项目前期策划合同从法律上定性，属于一种技术咨询合同。它具备技术咨询合同的法律特征：首先，房地产开发项目前期策划合同是受托人为委托人提供决策参考所订立的合同，其中相当大一部分属软科学研究，凡属工程设计、工程验收、技术转让等实质性技术活动不属此类合同调整。它主要发生在项目实施之前。其次，房地产开发项目前期策划属于决策服务，合同履行的结果仅为委托人可供选择的咨询报告。除合同另有约定之外，委托人将受托人提出的咨询报告和意见付诸实施所发生的损失，受托人不承担责任。
二、房地产开发项目前期策划合同双方当事人的主要义务。
（一） 委托人的义务
房地产开发项目前期策划合同的委托人一般为房地产项目开发商或投资商。其主要义务有：
1、如实告知受托人房地产项目的背景情况材料和基本情况。包括欲开发土地的位置、欲开发土地的土地权属、欲开发土地的土地权性质、欲开发土地的权证面积、政府主管部门的规划要点、自筹资金规模等。背景情况材料和基本情况是受托人进行分析研究、提出咨询报告的基础和依据，委托人提供的报告材料、数据、资料越全面，越有利于咨询报告的科学性、合理化。
2、依据合同约定阐明需要咨询的问题，并作明确之要求。委托人首先要向受托人说明具体的要求，它是受托人进行分析论证的出发点。一般而言，受托人应当提供市场调查分析、项目投资策划分析、项目规划策划、项目可行性总评估分析四个方面的咨询服务。
3、接受受托人的工作成果。接受受托人的工作成果既是委托人的义务，也是其权利。工作成果是指受托人完成的咨询报告和意见，在受托人完成咨询报告和意见后，委托人要及时组织评价鉴定，确认工作成果是否符合合同约定的条件，予以验收。
4、支付报酬。这是委托人最基本的义务。委托人应依据合同的约定，分次或一次性履行支付报酬的义务。
（二） 受托人的义务
1、依约完成策划方案
受托人的主要合同义务包括三项，一是完成房地产项目的市场调查工作，二是依据调查情况进行有科学依据的市场分析，三是进行有独创性的策划。按照房地产业的特点，受托人完成的策划方案应包含的基本项目包括： （1）市场调研
A区域房地产市场调研
B类比竞争楼盘调研
C各类物业市场调研
D项目功能与主题定位分析
E目标客户定性调查
F目标客户定量调查
G市场定位分析和项目价格定位分析
F项目可行性总评估分析报告
(2)项目投资策划
A宏观经济和本区域城市市场调研
B项目所在地环境、现状及发展趋势判断
C项目开发方式和开发节奏建议
D项目土地SWTO调查和项目规模定位、价值分析
E项目投入产出分析及资金运作建议
(3)项目规划策划
A项目背景分析
B项目名称和标志
C项目整体平面规划、功能分区、道路系统布局概念提示
D单体主力户型组合概念方案
E整体建筑风格定位、色彩计划
F室内布局、装修概念提示
G环境规划及艺术风格提示
H公共家具设计概念提示
I公共装饰材料选择指导
J灯光设计及背景音乐指导
K项目建成后未来生活方式指引
依据以上义务，受托人要尽可能收集与所策划项目有关的经济技术信息、资源信息、人才信息，利用自身的技术知识和经验，综合分析项目的技术内容，预测房地产项目的经济前景，为委托人的房地产项目提供科学依据和参考方案，提出具有较高科学水平和参考价值的咨询报告和意见。房地产项目策划方案不仅仅是一个结论性的方案，它还应包括基本信息数据、分析论证过程和各种可行性方案以及最佳方案等内容。
2、保证策划方案达到合同约定的要求。
咨询报告是委托人进行项目决策的主要依据。它要求受托人在技术咨询工作中，采取严肃认真的态度，力求咨询报告的先进性、可行性，避免咨询报告华而不实或出现失误、质量低劣、无参考价值等情况的发生，从而使策划方案和意见达到合同约定的要求。
3、配合和接受委托人的验收。
受托人进行的策划，需经委托人对策划方案验收后方为履行完毕合同。在项目验收过程中，受托人应委派专业技术人员和策划方案设计人员按时参加由委托人组织召开的工作会议，对咨询报告中的专业术语、调查依据、科学依据、策划理念等进行解释。保证委托人能够清楚明白的知悉整个书面报告的内容并有能力予以实施。
武汉市促进科技成果转化条例
湖北省武汉市人大常委会
武汉市促进科技成果转化条例
（1998年10月29日武汉市第十届人民代表大会常务委员会第六次会议通过 1998年11月27日湖北省第九届人民代表大会常务委员会第六次会议批准 根据2001年12月26日武汉市第十届人民代表大会常务委员会第三十次会议通过 2002年1月18日湖北省第九届人民代表大会常务委员会第二十九次会议批准的《武汉市人民代表大会常务委员会关于修改〈武汉市外商投资企业管理条例〉等八件地方性法规部分条款的决定》修正 根据2010年9月15日武汉市第十二届人民代表大会常务委员会第二十七次会议通过 2010年9月29日湖北省第十一届人民代表大会常务委员会第十八次会议批准的《武汉市人民代表大会常务委员会关于修改和废止部分地方性法规的决定》第二次修正）
第一章 总 则
第一条 为了促进我市科技成果向现实生产力转化，推进科技与经济、社会协调发展，根据《中华人民共和国促进科技成果转化法》等有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本条例。
第二条 本条例所称科技成果转化，是指为提高生产力水平而对科学研究与技术开发产生的具有实用价值的科技成果所进行的后续试验、开发、应用、推广直至形成新产品、新工艺、新材料，发展新产业等活动。
第三条 科技成果转化活动必须遵循自愿、互利、公平、诚实、信用的原则。科技成果转化活动当事人依法或者依照合同约定享受利益，承担风险。科技成果转化中的知识产权和技术权益受法律保护。
科技成果转化活动必须依法进行，应当有利于合理开发和利用资源，节约能源，降低消耗，防止环境污染。
第四条 鼓励和支持国内外单位和个人来本市实施科技成果转化。
第五条 各级人民政府负责管理、指导、协调科技成果转化工作；应采取措施，培育技术市场，为企业、科研院所和高等院校的科技成果转化提供服务。
市和区科学技术行政部门、计划部门、经济综合管理部门和其他有关行政部门依照各自职责范围，管理、指导、服务和协调本行政区内的科技成果转化工作。
第二章 组织实施
第六条 市和区人民政府应将科技成果的转化纳入国民经济和社会发展计划，协调解决科技成果转化中的有关问题。
第七条 市人民政府根据国务院有关部门和省人民政府发布的科技成果目录，结合本市实际；定期发布本市科技成果转化指南，优先安排和支持能促进本市社会经济发展的重点转化项目。
第八条 市和区人民政府有关部门对由本级人民政府组织实施的重点科技成果转化项目，应采用公开招标方式实施转化。有关部门对中标单位必须提供招标时确定的资助或者其他条件。
第九条 各级人民政府按照国家有关规定，限制使用或者淘汰落后技术、工艺和产品，并由有关行政部门按照各自职责发布信息，推荐替代技术、工艺和产品。
第十条 企业、事业单位和个人可以独立或者与他人联合转化科技成果，也可以采取技术入股、产权交换获取科技成果，提高其转化科技成果的能力。
第十一条 鼓励研究开发机构、院校和生产企业联合开发新产品；鼓励科研机构、院校、生产企业独立或者联合组建工程技术研究中心、企业技术中心、工程研究中心等科技成果转化机构。
第十二条 单位可以委派科技人员到其他单位从事科技成果转化；科技人员业余兼职从事科技成果转化按有关规定执行。
第十三条 鼓励农业科研机构、农业技术推广机构、农业试验示范单位独立或者与共他单位合作，为农业生产提供产前、产中、产后综合配套技术服务，实施农业科技成果转化。
农业科研机构、农业技术推广机构可以依法经营经过试验、审定的优良品种。
农业科研机构、农业技术推广机构、农业试验示范单位研究和推广农业优良品种，可以从受益单位或者个人获得相应的补偿。
第十四条 鼓励具有科技成果转化能力的社会团体、组织和个人，依法建立科技成果转化服务机构，开展科技成果转化的有偿服务。
第十五条 为科技成果转化提供中介服务的单位和个人，按照《武汉市技术市场条例》规定的条件和程序，到有关行政主管部门办理有关审批手续后，方可从事科技成果转化中介服务。
依法设立的技术交易所或者中介机构可以从事下列科技成果转化活动：
（一）介绍、推荐先进、实用、成熟、可靠的科技成果；
（二）提供与科技成果转化相关的经济、技术、人才和其他信息；
（三）进行科技成果转化中的技术贸易活动；
（四）为科技成果转化提供咨询等服务。
单位和个人在为科技成果转化提供中介服务活动中，应与当事人依法签定中介服务合同，严格履行合同约定，不得欺骗当事人，不得与当事人一方串通欺骗另一方。
第十六条 依法设立的科技成果评估机构，必须客观公正地对科技成果的水平和价值进行评估，为科技成果转化提供依据。
第三章 保障措施
第十七条 各级人民政府应当逐年增加用于科技成果转化的经费投入。
市本级财政预算中的科技三项费用于科技成果转化的部分不低于40%，区财政预算中的科技三项费用于科技成果转化的部分不低于70%。
科技成果转化的财政经费，主要用于科技成果转化的引导资金、贷款贴息、补助资金和风险投资等。
第十八条 市人民政府应依照国家有关规定建立科技成果转化基金，用于支持高投入、高风险、高产出的科技成果的转化，加速重大科技成果的产业化。
第十九条 鼓励企业增加用于科技成果购买、中试及商品化等科技成果转化活动的费用。
企业用于科技成果转化所发生的费用，作为技术开发费计入成本。企业为开发新技术、研制新产品所购置的试制用关键设备、测试仪器，单台价值在10万元以下的，可一次或者分次摊入管理费用，其中达到固定资产标准的，应当单独管理，不再提取折旧。
企业用于研究开发新产品、新技术、新工艺研发生的各项费用，可以按照规定据实列支，其中盈利企业比上年实际发生额年增长达到10%以上的，可以再按照实际发生额的50%抵扣当年应纳税所得额。
第二十条 企业、事业单位进行技术转让，或者在技术转让过程中发生的与技术转让有关的技术咨询、技术服务、技术培训所得，年净收入在30万元以下的，暂免征企业所得税。
第二十一条 从事科技成果转化活动，除按照本条例的规定享受优惠外，还可以享受国家和省、市规定的其他优惠。
第二十二条 属市人民政府为促进科技成果转化而资助的应用性研究项目，其项目完成后一年内未组织实施转化的，暂停政府资助。
第二十三条 鼓励从事科技成果转化活动的单位和个人参加科技成果转化保险，鼓励保险机构为科技成果转化提供保险服务。
第二十四条 采取财政投入、金融支持、社会融资相结合的方式，建立科技风险投资公司、科技担保机构，支持高新技术成果的转化。
第二十五条 金融机构应当根据国家有关规定，在信贷方面积极支持科技成果转化，逐步增加用于科技成果转化的贷款。
实施科技成果转化项目的单位向金融机构申请贷款的，可以按照市人民政府有关规定向有关部门申请引导资金。
第二十六条 科学技术行政部门和其他有关部门应建立科技成果信息数据库，完善科技成果信息网络，面向社会提供服务。
第二十七条 企业在科技成果转化中形成的无形资产，应当列入企业资产总额并纳入企业考核目标体系。
第二十八条 以职务科技成果折股投资的，该职务科技成果完成者以及在该项科技成果转化中做出突出贡献的人员，可以占有一定比例的股份。
第二十九条 企业、事业单位独立研究开发或者与其他单位合作研究开发的科技成果，实施转化成功投产后，单位应当连续3至5年从实施该科技成果转化新增税后利润中提取10%至30%的资金，对完成该科技成果及其转化做出重要贡献的人员给予奖励。
企业、事业单位将其职务科技成果转让给他人的，应当从转让该项科技成果所取得的净收入中，提取不低于20%的资金，对完成该项科技成果及其转化做出重要贡献的人员给予奖励。
第四章 法律责任
第三十条 在科技成果转化活动中弄虚作假，采取欺骗手段，骗取奖励和荣誉称号的，由授予机关取消其荣誉称号，依法追回奖励。
第三十一条 违反本条例规定，对科技成果进行检测或者价值评估，故意提供虚假检测结果或者评估价值的，由科学技术行政部门或者评估机构管理部门责令改正，予以警告，按照法定职责没收违法所得，并处以违法所得1倍以上3倍以下罚款；情节严重的，依照《中华人民共和国促进科技成果转化法》的规定，由工商行政部门吊销营业执照、由有关部门吊销资格证书。
第三十二条 在科技成果转化活动中，提供中介服务的单位和个人欺骗当事人，或者与当事人一方串通欺骗另一方的，由科学技术行政部门会同有关部门责令改正，予以警告，没收违法所得，并处以违法所得2倍以上5倍以下罚款；情节严重的，依照《中华人民共和国促进科技成果转化法》的规定，由工商行政部门吊销营业执照、由有关部门吊销资格证书。
第三十三条 在科技成果转化活动中，侵犯他人合法权益，给他人造成损失的，应当依法承担赔偿责任；构成违反治安管理行为的，依照《中华人民共和国治安管理处罚法》的规定进行处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
科学技术行政部门、计划部门、经济综合部门和其他有关部门工作人员在科技成果转化中玩忽职守、徇私舞弊的，由有关部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第五章 附 则
第三十四条 本条例具体应用中的问题由市人民政府负责解释。
第三十五条 本条例自公布之日起施行。
