论商品房住宅小区停车位的产权归属
邓光达
近年来，商品房住宅小区停车位（场）的产权归属颇具争议，不断衍生出各种形式的社会问题和矛盾。房地产开发商、物业管理公司和小区业主之间就在有关停车位的买卖、租赁、使用、收费的纷争凸现，各方利害关系当事人各执一端，众说纷纭。官员、专家、学者对此类问题亦见解不一，似是而非，令人困惑。 笔者试图在现行的法律制度框架之下，分析和研究有关房地产法律制度的的特征、商品房住宅小区房地产权的产权登记等过程，探讨和研究深圳商品房住宅小区停车位的产权归属。 一、现行法律制度框架下，房地产权的法律规定和特征 在现行法律、行政法规、地方性法规、规章和规范性文件中，有关房地产的法律规范构成了现行的房地产法律制度。房地产的法律制度涵盖了土地使用权、房屋所有权、房地产开发和转让、房地产行政管理五大方面的内容。 根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条、第四十一条、第四十八条、第五十九条、第六十条、第六十二条的规定，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条、第二十四条、第二十五条规定，建设部公布的《城市房屋产权产籍暂行管理办法》第三条规定和《城市房屋权属登记管理办法》第五条、第三十一条规定，《深圳经济特区房地产转让条例》第五条的规定，《深圳经济特区房地产登记条例》第二条、第三条第二款规定，１９９４年９月实施的《深圳市房屋建筑面积计算细则》第一条第（二）款第２项、第一条第（五）款的规定，１９９９年７月１日实施的《深圳市建筑设计技术经济指标计算规定》第２．１．８条、第３．５条、第３．５．２条、第３．５．２．１条的规定，人们可以清楚地知道现行的房地产法律制度具有以下的特征： （一）只有具备土地使用权的当事人才有可能取得房屋的所有权。 （二）土地使用权与土地上盖建筑物不可分离的法律规范是强制性的。 （三）房地产权是土地使用权与土地上盖建筑物所有权合二为一的法律权利。 （四）在二级市场转让房地产时，不允许将土地使用权与房屋所有权分离、分割。 （五）土地使用权和房屋所有权，或房地产权经国家机关法定登记后，其财产所有权（物权）的法律权利才得于确认和保护。 （六）土地使用权与房屋所有权可以分别登记，亦可合二为一登记。分别登记时，财产权利人分别取得《土地使用权证》和《房屋所有权证》；合二为一登记时，财产权利人取得《房地产证》。 （七）《土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产证》是当事人房地产财产权利的法律凭证。 笔者认为，上述的法律规定和特征明确了房地产财产权利的以下几个问题： （一）在形式要件上，只有取得《土地使用权证》和《房屋所有权证》、《房地产证》的建筑物才具有房地产权。在实质要件上，只有取得有相应土地使用权面积份额的建筑物才具有房地产权。 （二）只有计算建筑容积率（建筑面积容积率＝建筑总面积／土地使用权面积）的建筑物才可以取得相应宗地号的土地使用权面积份额。 计算建筑容积率的建筑物要依法向国家支付土地使用费，并可依法取得《房屋所有权证》或《房地产证》。 （三）对于不计算建筑容积率的建筑物（建筑面积），由于其没有相应宗地号的土地使用权面积份额，因此，无须向国家交纳土地使用费，其初始登记时的法律权利依附于具有房地产权的建筑物（建筑面积），不能单独取得《房地产证》，其法律权利完全依附于计算建筑容积率的建筑物，是计算建筑容积率建筑物的从物。 （四）不计算建筑容积率建筑物的房地产权利完全依附于计算建筑容积率的建筑物，其不能单独地从计算建筑容积率的建筑物中分离或分割。否则，将违反房地产法律的强制性规定。 （五）依据经典的“物权”理论，可以认为：计算建筑容积率的建筑物或建筑面积是“主物”，而不计算建筑容积率的建筑物或建筑面积是“从物”。从物的法律权利依附于主物之中。主物转移，从物随之转移，主物与从物不可分离。从物依然具有与主物相互联系的、可分割的使用、占有、收益的三项法律权利。 （六）在二级房地产市场首次转让房地产时，如果房地产开发商不违反与政府签订的《土地使用权出让合同》约定和相关法律规定，房地产开发商（卖方）与业主（买方）双方当然可以在《买卖合同》中作出如下的约定：主物和从物所有权转移给业主后，从物的占有、使用、收益的三项法律权利由房地产发展商享有。 但是，必须指出，上述的约定只是一项债权约定，而非是一项财产所有权转移的确认，从物的所有权仍然依附于主物而属于业主（买方）。 二、商品房住宅小区建筑物的房屋单元房地产权的初始登记和转移登记 商品房住宅小区的建设工程取得法定的建设工程竣工验收证书等法律文件后，房地产开发商将向房地产权登记机关申请办理商品房住宅小区建筑物的房地产初始登记。理论上，房地产权登记机关宜按如下原则办理房地产权的初始登记：（１）明确计算容积率建筑物的建筑面积与宗地号的土地使用权面积的除商关系，以确定计算容积率建筑面积每平方米摊分的土地使用权面积份额。（２）明确每一房屋单元的建筑面积（含应直接分摊到每一房屋单元的公用面积）的土地使用权面积份额，以确定每一房屋单元的房地产权。（３）将不计算容积率建筑物的建筑面积的法律权利确立并归属于计算容积率建筑物的建筑面积中。由此可见，在初始登记中，由于不计算容积率建筑物的建筑面积没有分摊到任何的土地使用权面积份额，其不可能有独立的房地产权，其法律权利只能依附在计算容积率建筑物的建筑面积上。 在办理首次房地产转移登记中，房地产登记机关将按《房地产买卖合同》的约定办理转移登记，将房屋单元的房地产权转移登记给买方，确认买方的房地产权。由于不计算容积率建筑物的法律权利只能依附在计算容积率建筑物的建筑面积上，当房地产开发商将商品住宅小区的房屋单元全部出售完后，不计算容积率建筑物的法律权利将全部转移并归属于全体买方业主。 假若房地产开发商与买方签订《房地产买卖合同》时，在《房地产买卖合同》中约定“不计算容积率建筑物的产权属于房地产开发商”时，不计算容积率建筑物的法律权利归属将会成为一个颇具争议的法律问题。笔者有理由认为，依据法律强制性规定，不计算容积率建筑物的法律权利归属应归属于商品房住宅小区的全体业主。 三、商品房住宅小区停车位的房地产权归属 依据上述现行的房地产法律制度的特征、房地产权的产权登记的过程，笔者尝试对目前商品房住宅小区二类四种存在形式的停车位产权作一分析判断。 （一）商品房住宅小区内或城市区域里，独立建设的多层经营性停车位（场）的房地产权归属。 此类停车位（场），在政府与房地产开发商订立的《土地使用权出让合同》和政府发出的《建设工程规划许可证》等法律文件中，均明确规定多层经营性停车位（场）的的建筑面积是计算容积率的。因此，多层经营性停车位（场）可以依法独立办理房地产权的初始登记和转移登记，所以该类停车位（场）的房地产权利人为持有《房地产证》的当事人。 （二）在商品房住宅小区内，地面停车位、楼房首层架空层停车位、楼房地下停车位（场）房地产权的归属。 １、地面停车位的房地产权归属。地面停车位是经政府发出的《建设工程规划许可证》批准同意，在商品房住宅小区地面上直接设置的停车设施。 房地产开发商预售或现售商品房住宅建筑单元后，商品房住宅房屋单元办理初始登记及转移登记，商品房住宅小区的业主按份共同拥有该宗地号的全部土地使用权。由于地面停车位并无建筑面积或构筑物，其是设置在土地表面的停车设施，即是直接设置在业主按份共同拥有使用权的土地表面上，地面停车位不可能获得房地产权的初始登记和《房地产证》。 可见，地面停车位的产权，本质上只是土地使用权。由于业主按份共同拥有住宅小区宗地号的土地使用权面积，因此，地面停车位的法律权利毫无疑问地归属于商品房住宅小区的全体业主。 ２、楼房首层架空层停车位的房地产权归属。由于楼房架空层停车位的建筑面积是不计算容积率的，因此，楼房架空层停车位的建筑面积不能获得相应的土地使用权面积份额，其房地产权依附于计算容积率的住宅房屋单元，是住宅房屋单元的从物。所以，初始登记时，楼房架空层停车位不可能取得独立的房地产权，其法律权利依附于计算容积率的房屋建筑面积；在转移登记时，不能取得《房地产证》，其房地产权依附于取得《房地产证》的建筑物。 根据本文阐述的房地产法律规定，房地产开发商在转移房地产时，楼房架空层停车位不能从计算容积率的住宅房屋单元中分离或分割，不能将楼房架空层停车位的产权约定为房地产开发商所有。否则，将违反房地产法律的强制性规定。 可见，楼房架空层停车位的房地产权依附并归属于该幢设置架空层停车位住宅楼房的全体业主。 ３、楼房地下停车位（场）的房地产权归属。由于楼房地下停车位（场）的建筑面积亦是不计算容积率的，因此，楼房地下停车位（场）的产权状况与楼房架空层停车位的建筑面积产权状况如出一辙，楼房地下停车位（场）的房地产权依附并归属于该幢设置地下停车位（场）楼房的全体业主。 四、在今后的立法中，宜进一步明确商品房住宅小区计算容积率停车位及不计算容积率停车位的房地产权归属 在人均土地资源紧缺的我国，为有效及合理利用城市的有限土地资源，作为住宅小区公共设施的的停车位不宜买卖，不计算容积率的停车位产权应定位归属于商品房住宅小区的全体业主。 目前，对商品房住宅小区停车位可否买卖、应否买卖有两种截然不同的意见，房地产开发商群体和消费者群体的意见泾渭分明。房地产开发商大多主张停车位可以买卖，其主要理由在于充分调动房地产开发商的投资停车位的积极性，满足社会大众的需要。消费置业者则大多主张停车位作为住宅小区的公用设施，不宜由少数人或强势集团独占，以避免有限的停车位资源被少数人垄断使用，损害住宅小区普通市民的整体利益，而且住宅小区的停车位已计入房地产开发的建设成本之中，不宜再次利用停车位谋取非法的利益。 《深圳经济特区房地产转让条例》第十三条第二款规定：房地产首次转让合同对停车场、广告权益没有约定的，停车场、广告权益随房地产转移；有特别约定的，经房地产机关初始登记，由登记的权利人所有。笔者认为，当“停车场”是计算建筑容积率的建筑物或附着物时，“停车场”摊分拥有土地使用权份额，此时“停车场”的产权当然可以依买卖合同约定，经房地产机关初始登记，由登记的权利人所有。在此种情形下，房地产开发商当然可以依法取得“停车位”的《预售许可证》或《房地产证》，从而可以出售“停车位”，房地产开发商与买方可以买卖“停车位”，或约定“停车位”的产权归属。此时，适用《深圳经济特区房地产转让条例》第十三条第二款的规定。 有人认为：“根据《深圳经济特区房地产转让条例》第十三条第二款规定，在任何情形下，经房地产发展商和买方的协商约定，商品房住宅小区的停车位的产权，均可以归属房地产发展商”。笔者认为：上述的认识并未注意到现行商品房住宅小区的停车位没有摊分土地使用权份额的事实，亦未注意到房地产权是土地使用权与房屋所有权合二为一、土地使用权与土地上盖建筑物不可分离的法律规范是强制性的，以致对法律适用的认识出现偏差，人为地曲解第十三条第二款规定的本意。 据媒体报道，目前在深圳全市，平均每３．３部车辆才有一个停车位，停车位的资源远远不能满足社会的需要。如何有效地调动房地产开发商投入更多的资源建设停车位？怎样才能合理地、有效率地利用停车位资源？并在二者之中取得平衡？值得人们思索。笔者认为，在土地资源紧缺的国情下，应科学地利用有限的城市土地资源，立法机关和房地产管理机关对城市公共资源的开发和利用应有一个长远的战略目标，作为普通百姓大众日常生活的住宅小区公共设施的停车位不宜买卖，其产权应进一步明确定位归属于商品房住宅小区的全体业主。同时，应鼓励房地产开发商建设各类经营性的停车位（场），以满足不同层次、不同要求的社会需要。
作者简历： 邓光达 复旦大学企业管理专业经济学硕士，华南工学院工业管理工程专业和广东省高等教育自学考试委员会法律专业毕业，获得国家律师、经济师资格。现供职于深圳市工商行政管理局，并在深圳仲裁委员会任仲裁员。
云南省自然灾害救助规定
云南省人民政府
云南省人民政府令
第183号
《云南省自然灾害救助规定》已经2012年12月7日云南省人民政府第90次常务会议通过，现予公布，自2013年3月1日起施行。
省长 李纪恒
2012年12月28日
云南省自然灾害救助规定
第一条 为规范自然灾害救助工作，保障受灾人员基本生活，根据国务院《自然灾害救助条例》（以下简称《条例》）和有关法律、法规，结合本省实际，制定本规定。
第二条 在本省行政区域内发生自然灾害，对受灾人员开展救助活动，适用《条例》和本规定。
本规定所称自然灾害主要包括：干旱、洪涝灾害，风雹（含狂风、暴雨、冰雹、雷电）、低温冷冻、雪等气象灾害，地震灾害，山体崩塌、滑坡、泥石流等地质灾害，森林草原火灾和重大生物灾害等。自然灾害等级按照国家和本省规定的分级标准分为特别重大、重大、较大和一般四级。
在本省行政区域内发生事故灾难、公共卫生事件、社会安全事件等突发事件，需要开展生活救助的，参照《条例》和本规定执行。
法律、法规、规章对防灾、抗灾、救灾另有规定的，从其规定。
第三条 自然灾害救助工作实行各级人民政府行政领导负责制。
省减灾委员会为省人民政府的自然灾害救助应急综合协调机构，负责组织、领导全省的自然灾害救助工作，配合国家减灾委员会协调开展特别重大和重大自然灾害救助活动，协调开展较大自然灾害救助活动。省民政部门负责全省的自然灾害救助工作，承担省减灾委员会的具体工作。
州、市、县、区人民政府或者其自然灾害救助应急综合协调机构，负责组织、协调本行政区域的自然灾害救助工作。州、市、县、区民政部门负责本行政区域的自然灾害救助工作，承担本级人民政府自然灾害救助应急综合协调机构的具体工作。
县级以上发展改革、工业和信息化、财政、国土资源、交通运输、住房城乡建设、农业、水利、商务、粮食、卫生、地震、气象、安全监管、公安等部门按照各自职责，做好本行政区域的自然灾害救助相关工作。
第四条 县级以上人民政府及其发展改革、财政等部门应当将自然灾害救助工作纳入国民经济和社会发展规划，建立健全与自然灾害救助需求相适应的资金、物资保障机制，将本级和上级人民政府安排的自然灾害救助资金和自然灾害救助工作经费纳入财政预算。
第五条 县级以上人民政府应当建立健全自然灾害救助应急指挥技术支撑系统，并建立健全自然灾害信息共享平台和自然灾害救助物资储备信息系统。
第六条 省及州、市人民政府和州、市中心城区以外地区的县级人民政府应当按照国家及本省有关规划和建设标准，设立自然灾害救助物资储备库，建设资金由本级财政承担，上级财政给予适当补助。
县级人民政府应当在自然灾害多发、易发且交通不便地区的乡、镇设立自然灾害救助物资储备点，建设资金由县级财政承担，上级财政给予适当补助。
县级以上民政部门负责设立自然灾害救助物资储备库（点）的指导和自然灾害救助物资采购、储备、调运的管理。
自然灾害救助物资储备库（点）应当合理储备应急救助物资、生活必需品和应急救助设备，并配备管理人员。
第七条 县级以上人民政府应当依照《条例》第十一条规定设立应急避难场所，并根据实际情况确定应急避难场所的维护管理单位。
自然灾害多发、易发地区的乡、镇人民政府，街道办事处和其他机关、团体、企业事业单位，具备条件的，应当利用公园、广场、体育场馆、操场、绿地等场所，设立应急避难场所，并设置明显标志。
第八条 县级以上人民政府应当建立由主管部门、社会组织、志愿者共同参与的自然灾害救助工作队伍，加强业务培训，配备必需的交通、通信等应急救助装备。
村（居）民委员会和企业事业单位依照《条例》第十二条规定设立的专职或者兼职自然灾害信息员，负责开展自然灾害预警信息接收和传递、灾情信息收集和报告、自然灾害应急救助和防灾减灾知识宣传等工作。
第九条 各级人民政府应当针对当地自然灾害的特点，组织开展相关自然灾害应急知识的宣传普及活动和必要的应急救助演练，增强防灾减灾意识，提高自救互救能力。
第十条 县级以上人民政府或者其自然灾害救助应急综合协调机构在自然灾害发生并依法启动自然灾害救助应急响应后，应当依照《条例》第十四条规定采取措施，并做好下列工作：
（一）组织工作组赴灾区现场了解灾情，指导应急救助工作;
（二）协调相关部门及专家核查和评估灾情，评估灾区过渡性安置需求情况，提出有针对性的救助措施；
（三）协调相关部门落实对受灾地区的救助和支持措施；
（四）报告、通报、公布灾情；
（五）自然灾害救助预案规定的其他工作。
在自然灾害救助资金、物资、设施、装备等不能满足需求时，可以向上级人民政府及有关部门请求支持。
对自然灾害应急救助物资及捐赠物资，交通运输部门应当组织优先运输，需要通行收费公路的运输车辆，经省人民政府或者其授权的主管部门批准，免收车辆通行费。
第十一条 受灾地区县级以上人民政府应当制定并落实因灾倒损住房恢复重建规划和优惠政策；民政、发展改革、住房城乡建设等部门负责因灾倒损住房恢复重建的调查、规划、评估和实施工作；民政、财政等部门负责因灾倒损住房恢复重建补助资金的拨付和管理使用；监察、审计等部门负责因灾倒损住房恢复重建补助资金管理使用情况的监督检查；国土资源、住房城乡建设等部门负责为因灾倒损住房恢复重建提供用地保障和技术支持，并实施质量监督。
第十二条 因灾倒损住房恢复重建（含重点修缮）补助对象，按照以下程序确定：由受灾人员本人(户)申请或者由村（居）民小组在接到通知后3日内提名；经村（居）民委员会在3日内汇总进行民主评议后，对符合救助条件的，在本村(社区)范围内公示7日，无异议或者异议不成立的，由村（居）民委员会在公示结束后3日内，将评议意见和有关材料提交乡、镇人民政府和街道办事处审核；乡、镇人民政府和街道办事处在5日内完成审核，并报县级民政等部门审批；县级民政等部门在7日内完成审批。
过渡期生活救助、旱灾临时生活困难救助、冬春临时生活困难救助对象，按照前款规定程序确定，但申请（提名）、评议、公示、提交、审核、审批的时限分别为2日、2日、5日、2日、3日、5日。
第十三条 受灾地区县级民政部门应当在每年10月15日前，评估、统计、上报本行政区域内受灾人员当年冬季和次年春季口粮、饮水、衣被、取暖、医疗等基本生活困难和救助需求，制定专项救助工作方案，经县级人民政府批准后组织实施，并报上一级民政部门备案。
第十四条 自然灾害救助款物的管理和使用实行专款（物）专用、无偿使用、重点使用。
自然灾害救助款物不得挤占、截留、挪用，不得列支工作经费，不得擅自扩大使用范围。
第十五条 县级以上民政、财政等部门依照《条例》第二十二条至第二十五条规定和国务院主管部门、省人民政府关于自然灾害救助资金管理的规定，负责分配、拨付、发放、管理并监督使用自然灾害救助资金。
第十六条 县级以上民政部门依照《条例》第二十二条至第二十五条的规定负责调拨、分配、管理自然灾害救助物资。
省民政部门负责省级自然灾害救助物资的调拨。受灾地区需要使用省级自然灾害救助物资时，由灾区所在州、市或者县、市、区民政部门逐级向省民政部门提出申请，情况紧急时县、市、区民政部门可以直接向省民政部门提出申请，经省民政部门审批后，办理调拨手续。
省民政部门可以根据灾情直接调拨自然灾害救助物资。
第十七条 自然灾害救助款物和无指定意向捐赠款物的使用范围包括：
（一）受灾人员紧急抢救和紧急转移安置；
（二）受灾人员口粮、饮水、衣被、临时住所等基本生活救助；
（三）受灾人员因灾伤病救治等医疗救助；
（四）受灾人员因灾倒损住房的重建或者修缮；
（五）教育、医疗等公共服务设施的恢复重建；
（六）自然灾害救助物资的采购、储存、装卸、运输及回收；
（七）因灾遇难人员家属的抚慰；
（八）县级以上人民政府批准的其他自然灾害救助事项。
定向捐赠的款物，按照捐赠人的意愿使用。
第十八条 自然灾害生活救助的项目包括：灾害应急救助、过渡期生活救助、倒损住房恢复重建补助、旱灾临时生活困难救助、冬春临时生活困难救助、遇难人员家属抚慰等。
自然灾害生活救助的各项补助标准，由省民政部门会同有关部门制定，报省人民政府批准后执行。
第十九条 受灾地区县级以上民政部门应当按照省人民政府批准的补助标准和本规定第十二条规定的程序，向符合自然灾害救助条件并登记造册的救助对象发放补助资金和物资。
情况紧急时，经县级以上人民政府同意，可以由民政、财政、监察、审计等部门先行组织发放自然灾害救助款物。
第二十条 符合自然灾害救助条件的救助对象凭有效证件到乡、镇人民政府和街道办事处指定地点签名领取自然灾害救助款物。
自然灾害遇难人员由县级以上民政部门逐级统计、核定和上报。确定因灾遇难后，其近亲属凭因灾遇难人员亲属关系证明和本人身份证明，依法享受遇难人员家属抚慰金。
村（居）民委员会应当在本村（社区）范围内公示自然灾害救助款物的来源、数量和发放、使用情况。
第二十一条 对违反本规定的行为，依照《条例》第二十九条至第三十二条规定追究法律责任。
第二十二条 本规定自2013年3月1日起施行。
